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Cap Rate Multifamily EEUU
Un criterio importante a la hora de evaluar una inversión en este rubro es el Cap Rate. El Cap Rate es una tasa que estima el rendimiento potencial de una inversión inmobiliaria y que sirve para comparar de manera rápida distintas posibilidades de inversión que sean similares en ubicación o tipo.
Si bien pueden existir muchas definiciones y maneras diferentes de calcular este ratio, no existe una que sea más correcta que otra, no es tan simple como que el Cap Rate sea dividir el NOI (Ingreso operativo neto) por el precio, ya que se crean diferentes preguntas. ¿Qué es el NOI?, ¿Se utiliza el NOI actual o proyectado? Se pueden utilizar distintos supuestos para este cálculo, pero el que se desarrolla en este documento es el siguiente:
*Para el caso de los Multifamily, se realiza una estimación de los ingresos anualizando los últimos 90 días de ingresos. Gastos operativos históricos a 1 año.
A continuación, se presenta un gráfico con el comportamiento del Cap Rate en el mercado Multifamily en Estados Unidos.
Se observa que el Cap Rate hace 6 años estaba entorno al 6%, lo que ha ido disminuyendo con el pasar de los años llegando a un valor cercano al 5% el último semestre.
Pero también es importe la diferencia entre Cap Rate y la tasa del Tesoro Americano, es decir, el llamado spread o Premio por Riesgo.
El spread ha mantenido un promedio de 3,3% sobre la tasa del Tesoro Americano, la tasa ha fluctuado entre 2,7% y 4,8%. Las tasas fluctuan, ya que los Ingresos Operativos Netos también lo hacen.
