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Oportunistic, Value Added, Propiedades
Las características de las propiedades no céntricas son muy diferentes a las de las propiedades céntricas. Estás últimas corresponden a activos de calidad con buen nivel de ocupación y que proveen efectivo constantemente. Las propiedades no céntricas conllevan un riesgo mayor y están asociadas a un mercado secundario. Los inversionistas esperan compensar el mayor riesgo con un mayor retorno para estas propiedades.
Propiedades no céntricas se asocian con proyectos de las categorías “Value added” y “Opportunistic”.
Inversión en Value Added:
Value Added es la apreciación del capital a través de procesos de mejora física de las propiedades: reposicionar, renovar y mantener el proyecto inmobiliario.
Inversión en Opportunistic:
Opportunistic se refiere a la inversión en el sector inmobiliario asociada a un retorno entregado por la revalorización futura de la propiedad. Esta revalorización se asocia a apreciación futura, mejoras físicas en la propiedad y apreciación del terreno.
La apreciación del terreno supone un riesgo significante por la incertidumbre asociada al futuro de los sectores aislados o no céntricos.
La estrategia de inversión en “Opportunistic” puede asociarse a deuda senior o deuda mezzanine, siendo esta última la más usada en este tipo de inversiones.
La deuda mezzanine toma una posición subordinada en la estructura de capital, el pago a inversionistas de la deuda mezzanine es en segundo lugar, después del pago a la deuda senior. Esto permite mejores tasas de interés.
Por otra parte, otro factor que influye en las perspectivas de una inversión no céntrica es el tipo de propiedad involucrada.
Cada tipo de propiedad se asocia a un retorno y riesgo distinto.
Sin embargo, al mirar el sector inmobiliario lo más recomendable es estudiar el Cap Rate. Históricamente, los retornos en el sector inmobiliario se asocian al Cap Rate, el cual puede considerarse como el inverso del Price Earnings Ratio. Un Cap Rate alto indica un retorno sobre la inversión más alto.
La razón principal para invertir en el mercado inmobiliario no céntrico es aumentar la diversificación y mejorar el retorno.